L'ingénerie financière et fiscale
La Loi Demessine-ZRR
Investir dans des r�sidences de tourisme (logement neuf)
Acquisition de r�sidences de tourisme class�es, situ�es dans certaines zones (ZRR et assimil�es)
Les investissements locatifs dans des r�sidences de tourisme situ�es dans certaines zones d�finies par la loi sont encourag�s par le biais d'une r�duction d'imp�t.
Pour b�n�ficier de cet avantage fiscal, votre acquisition doit porter sur un logement neuf, ou acquis en l'�tat futur d'ach�vement, que vous donnerez en location nue � l'exploitant de la r�sidence de tourisme.
Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succ�s de votre op�ration d'investissement. Veillez � vous assurer de la capacit� financi�re de cet exploitant.
Ce type d'investissement vous permet notamment de constituer un patrimoine transmissible � vos h�ritiers ainsi que des revenus pour votre retraite.
M�canisme de la r�duction
Conditions � respecter pour b�n�ficier de la r�duction d'imp�t
- B�n�ficiaires de l'avantage fiscal :
Vous devez r�aliser votre investissement en tant que personne physique ou au nom d'une soci�t� non soumise � l'imp�t sur les soci�t�s (par exemple SCI de gestion).
- Engagement de location :
Le bien que vous aurez acquis avant le 31 d�cembre 2010, doit �tre lou� dans le mois qui suit l'ach�vement ou l'acquisition si elle est post�rieure. A compter de cette date, vous prenez un engagement de location d'une dur�e de 9 ans.
Le d�lai dont vous disposez pour trouver un locataire �tant assez court (1 mois), l'attrait touristique de la zone g�ographique est donc un crit�re non n�gligeable dans votre choix d'investissement.
Calcul de la r�duction d'imp�t
- D�but de la r�duction
La r�duction d'imp�t prend effet l'ann�e d'ach�vement du logement ou de son acquisition si elle est post�rieure.
- Montant � retenir
La r�duction est calcul�e sur le prix de revient du logement dans la limite de 50 000 euros pour un c�libataire ou 100 000 euros pour un couple mari�. La r�duction d'imp�t est �gale � 25 % de cette base.
Quand la TVA est r�cup�r�e sur le montant de l'acquisition, le prix de revient s'entend hors taxe.
- Dur�e de la r�duction
Le montant de la r�duction est r�parti sur 6 ans au maximum pour les investissements r�alis�s � compter du 1er janvier 2005.
Attention :
En cas de non respect de l'engagement de location � l'exploitant de la r�sidence de tourisme, la r�duction d'imp�t qui a �t� pratiqu�e est reprise au titre de l'ann�e de rupture de l'engagement ou de la cession.
Assujettissement � la TVA
Conditions � respecter
La fourniture de logement dans les r�sidences de tourisme class�es est obligatoirement soumise � la TVA quand elle remplit les quatre conditions suivantes :
- la r�sidence de tourisme est class�e,
- le logement est affect� � l'accueil des touristes,
- le logement est lou� � un exploitant unique (personne physique ou morale) par un contrat d'une dur�e d'au moins 9 ans,
- l'exploitant s'engage � promouvoir la r�sidence de tourisme � l'�tranger.
Attention :
Si l'une des quatre conditions n'est plus remplie, la TVA r�cup�r�e sur le montant de l'acquisition devra �tre rembours�e int�gralement.
Taux applicables
Le taux de TVA applicable sur le montant de l'acquisition est, en m�tropole, de 19,6 %.
Cons�quences de l'application de la TVA
L'acqu�reur r�cup�re la TVA sur le montant de l'acquisition.
La TVA est d�finitivement acquise � condition de conserver le bien 20 ans. Si la cession intervient avant, la TVA devra �tre revers�e proportionnellement au nombre d'ann�e s�parant l'ann�e de cession des 20 ans de d�tention du bien. Le d�compte des ann�es est r�alis� en ann�e civile et non pas � la date anniversaire de l'acquisition du bien. Autrement dit, toute ann�e commenc�e compte pour une ann�e pleine.
Le montant de TVA � reverser est �gal au produit de :
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- la diff�rence entre 20 ans et le nombre d'ann�es de d�tention du bien (au moment de la cession)
- et la TVA r�cup�r�e divis�e par 20
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