L'ingénerie financière et fiscale
La Location Meubl�e Professionnelle ou LMP
Acquisition de biens immobiliers destin�s � �tre lou�s en meubl�
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Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meubl�. Les logements de ce type sont dot�s d'�quipements fonctionnels tels que l'occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En exer�ant cette activit� vous pourrez par exemple louer des logements situ�s dans des r�sidences �tudiantes avec services int�gr�s, des chambres d'h�tes, des meubl�s de tourisme ou encore des g�tes ruraux.
Vous exercerez votre activit� � titre professionnel. Vous devrez donc vous inscrire au Registre du Commerce. Par ailleurs, les recettes issues de cette activit� devront �tre sup�rieures � 23 000 � par an ou repr�senter au moins 50 % de vos revenus.
Strat�gie patrimoniale
En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine. Ce type de location, tr�s peu r�glement�, vous permet d'�chapper aux r�glementations strictes applicables � la location classique (encadrement de la r�vision du loyer, dur�e du bail, reprise du logement, ...).
D'autre part, les flux g�n�r�s par votre bien vous garantissent des revenus en vue de compl�ter votre retraite tout en b�n�ficiant d'une fiscalit� avantageuse.
Assujettissement � la TVA
Vous serez obligatoirement assujetti � la TVA si le logement est situ� :
- dans un h�tel de tourisme class�,
- dans un village de vacances class� ou agr��,
- dans une r�sidence de tourisme class�e lorsqu'elle est lou�e par un contrat d'une dur�e d'au moins 9 ans � un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique � l'�tranger,
ou si vous offrez, en plus de l'h�bergement, au moins 3 des prestations suivantes :
- R�ception de la client�le,
- Service du petit-d�jeuner,
- Fourniture de linge,
- Nettoyage r�gulier des locaux.
Les r�sidences de tourisme situ�es dans des ZRR (zones de revitalisation rurale) peuvent �galement �tre assujetties � la TVA si elles remplissent les conditions ci-dessus.
Amortissements
Dans le cadre de la location en meubl�, le montant de l'amortissement fiscalement d�ductible ne peut pas exc�der le montant des loyers diminu� des autres charges. Cet amortissement ne peut donc ni cr�er, ni augmenter un d�ficit fiscal. En contrepartie, les amortissements non imput�s lors de l'exercice seront d�ductibles, dans la m�me limite, ind�finiment sur les revenus des ann�es suivantes.
Dispositif fiscal
Application du r�gime d'imposition des B�n�fices Industriels et Commerciaux
Les revenus per�us seront impos�s selon le r�gime d'imposition des B�n�fices Industriels et Commerciaux et non selon le r�gime des revenus fonciers, en raison du caract�re commercial de l'activit� de loueur en meubl�.
Le d�ficit provenant de l'activit� de location en meubl� professionnelle est imputable sur le revenu global de l'ann�e et des 6 ann�es suivantes.
Obligations juridiques
La r�daction d'un bail est obligatoire
D�sormais, la r�daction d'un bail �crit pour les logements lou�s en meubl� � titre de r�sidence principale est obligatoire. Jusqu'� pr�sent, cette obligation n'incombait qu'aux personnes louant en meubl� 4 logements ou plus.
Le bail est d'une dur�e minimale d'1 an (tacitement reconductible). Il peut �tre modifi� au moment de sa reconduction sous r�serve d'en avertir le locataire 3 mois avant l'�ch�ance.
De plus, le refus de renouvellement du bail est encadr�, il doit �tre motiv� par une des raisons suivantes :
- le logement est repris par le propri�taire,
- le propri�taire a d�cid� de vendre le logement,
- un motif l�gitime et s�rieux, par exemple en cas d'inex�cution du contrat par le locataire.
Un pr�avis de 3 mois est obligatoire pour informer le locataire de la non-reconduction du bail.
Pour sa part, le locataire peut r�silier le contrat � tout moment � condition de respecter un pr�avis d'1 mois.
La Location Meubl�e Non Professionnelle ou LMNP
Acquisition de biens immobiliers destin�s � �tre lou�s en meubl�
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Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meubl�. Les logements de ce type sont dot�s d'�quipements fonctionnels tels que l'occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels.
En exer�ant cette activit� vous pourrez par exemple louer des logements situ�s dans des r�sidences �tudiantes avec services int�gr�s, des chambres d'h�tes, des meubl�s de tourisme ou encore des g�tes ruraux.
Vous exercerez votre activit� � titre non professionnel. De ce fait, votre inscription au Registre du Commerce ne sera pas n�cessaire. Dans ce cas, vous n'aurez donc pas la qualit� de commer�ant. Si toutefois vous vous inscrivez au Registre du Commerce, vous devrez d�gager moins de 23 000 � de cette activit� et ces recettes devront repr�senter moins de 50 % de votre revenu global. Sinon, vous serez reconnu loueur en meubl� professionnel.
Strat�gie patrimoniale
En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine. Ce type de location, tr�s peu r�glement�, vous permet d'�chapper aux r�glementations strictes applicables � la location classique (encadrement de la r�vision du loyer, dur�e du bail, reprise du logement, ...).
D'autre part, les flux g�n�r�s par votre bien vous garantissent des revenus en vue de votre retraite tout en b�n�ficiant d'une fiscalit� avantageuse.
Assujettissement � la TVA
Vous serez obligatoirement assujetti � la TVA si le logement est situ� :
- dans un h�tel de tourisme class�,
- dans un village de vacances class� ou agr��,
- dans une r�sidence de tourisme class�e lorsqu'elle est lou�e par un contrat d'une dur�e d'au moins 9 ans � un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique � l'�tranger,
ou si vous offrez, en plus de l'h�bergement, au moins 3 des prestations suivantes :
- R�ception de la client�le,
- Service du petit-d�jeuner,
- Fourniture de linge,
- Nettoyage r�gulier des locaux.
Les r�sidences de tourisme situ�es dans des ZRR (zones de revitalisation rurale) peuvent �galement �tre assujetties � la TVA si elles remplissent les conditions ci-dessus.
Amortissements
Dans le cadre de la location en meubl�, le montant de l'amortissement fiscalement d�ductible ne peut pas exc�der le montant des loyers diminu� des autres charges. Cet amortissement ne peut donc ni cr�er, ni augmenter un d�ficit fiscal. En contrepartie, les amortissements non imput�s lors de l'exercice seront d�ductibles, dans la m�me limite, ind�finiment sur les revenus des ann�es suivantes.
Dispositif fiscal
Application du r�gime d'imposition des B�n�fices Industriels et Commerciaux non professionnels
Les revenus per�us seront impos�s selon le r�gime d'imposition des B�n�fices Industriels et Commerciaux (BIC)et non selon le r�gime des revenus fonciers, en raison du caract�re commercial de l'activit� de loueur en meubl�.
Cela vous permet de b�n�ficier du r�gime des micro-entreprises (abattement forfaitaire de 68 % sur vos recettes � compter du 1er janvier 2006) lorsque le montant des BIC que vous percevez n'exc�de pas 76 300 �.
En exer�ant cette activit� � titre non professionnel, si vous constatez des d�ficits durant votre activit�, ces derniers seront imputables sur les b�n�fices provenant de l'ensemble des activit�s non professionnelles imposables dans la cat�gorie des BIC.
Obligations juridiques
La r�daction d'un bail est obligatoire
D�sormais, la r�daction d'un bail �crit pour les logements lou�s en meubl� � titre de r�sidence principale est obligatoire. Jusqu'� pr�sent, cette obligation n'incombait qu'aux personnes louant en meubl� 4 logements ou plus.
Le bail est d'une dur�e minimale d'un an (9 mois pour les �tudiants) tacitement reconductible. Il peut �tre modifi� au moment de sa reconduction sous r�serve d'en avertir le locataire 3 mois avant l'�ch�ance.
De plus, le refus de renouvellement du bail est encadr�, il doit �tre motiv� par une des raisons suivantes :
- le logement est repris par le propri�taire,
- le propri�taire a d�cid� de vendre le logement,
- un motif l�gitime et s�rieux, par exemple en cas d'inex�cution du contrat par le locataire.
Un pr�avis de 3 mois est obligatoire pour informer le locataire de la non-reconduction du bail.
Pour sa part, le locataire peut r�silier le contrat � tout moment � condition de respecter un pr�avis d'1 mois.
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