L'ingénerie financière et fiscale
La Loi Demessine-ZRR
Investir dans des résidences de tourisme (logement neuf)
Acquisition de résidences de tourisme classées, situées dans certaines zones (ZRR et assimilées)
Les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans certaines zones définies par la loi sont encouragés par le biais d'une réduction d'impôt.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, votre acquisition doit porter sur un logement neuf, ou acquis en l'état futur d'achèvement, que vous donnerez en location nue à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant.
Ce type d'investissement vous permet notamment de constituer un patrimoine transmissible à vos héritiers ainsi que des revenus pour votre retraite.
Mécanisme de la réduction
Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt
- Bénéficiaires de l'avantage fiscal :
Vous devez réaliser votre investissement en tant que personne physique ou au nom d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (par exemple SCI de gestion).
- Engagement de location :
Le bien que vous aurez acquis avant le 31 décembre 2010, doit être loué dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure. A compter de cette date, vous prenez un engagement de location d'une durée de 9 ans.
Le délai dont vous disposez pour trouver un locataire étant assez court (1 mois), l'attrait touristique de la zone géographique est donc un critère non négligeable dans votre choix d'investissement.
Calcul de la réduction d'impôt
- Début de la réduction
La réduction d'impôt prend effet l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Montant à retenir
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 50 000 euros pour un célibataire ou 100 000 euros pour un couple marié. La réduction d'impôt est égale à 25 % de cette base.
Quand la TVA est récupérée sur le montant de l'acquisition, le prix de revient s'entend hors taxe.
- Durée de la réduction
Le montant de la réduction est réparti sur 6 ans au maximum pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2005.
Attention :
En cas de non respect de l'engagement de location à l'exploitant de la résidence de tourisme, la réduction d'impôt qui a été pratiquée est reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement ou de la cession.
Assujettissement à la TVA
Conditions à respecter
La fourniture de logement dans les résidences de tourisme classées est obligatoirement soumise à la TVA quand elle remplit les quatre conditions suivantes :
- la résidence de tourisme est classée,
- le logement est affecté à l'accueil des touristes,
- le logement est loué à un exploitant unique (personne physique ou morale) par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans,
- l'exploitant s'engage à promouvoir la résidence de tourisme à l'étranger.
Attention :
Si l'une des quatre conditions n'est plus remplie, la TVA récupérée sur le montant de l'acquisition devra être remboursée intégralement.
Taux applicables
Le taux de TVA applicable sur le montant de l'acquisition est, en métropole, de 19,6 %.
Conséquences de l'application de la TVA
L'acquéreur récupère la TVA sur le montant de l'acquisition.
La TVA est définitivement acquise à condition de conserver le bien 20 ans. Si la cession intervient avant, la TVA devra être reversée proportionnellement au nombre d'année séparant l'année de cession des 20 ans de détention du bien. Le décompte des années est réalisé en année civile et non pas à la date anniversaire de l'acquisition du bien. Autrement dit, toute année commencée compte pour une année pleine.
Le montant de TVA à reverser est égal au produit de :
- la différence entre 20 ans et le nombre d'années de détention du bien (au moment de la cession)
- et la TVA récupérée divisée par 20
